Yabancıya konut satışı, Türkiye ekonomisine önemli döviz girdisi sağlayan stratejik ve gittikçe büyüyen bir sektördür. Yabancıların en çok tercih ettiği şehirler genel olarak İstanbul, Antalya, İzmir ve Ankara’dır.
Tapu işlemleri ve vatandaşlık başvuruları belirli şartlara bağlanmıştır. 400.000 USD ve üzeri taşınmaz alımlarında aynı zamanda Türk vatandaşlığına başvuru hakkı tanınmaktadır. 200.000 USD ve üzeri gayrimenkul alan yabancılara da taşınmaza bağlı olarak verilen özel bir ikamet iznine başvuru yapma hakkı da tanımaktadır.
TÜİK istatistikleri, yabancılara konut satışında yıllık artış trendi göstermektedir. Mütekabiliyet ilkesi gereği, bazı ülke vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul alamaz. Yabancıya konut satışı şartları, tapu sınırlamaları, askeri yasak bölge kısıtlamaları ve vergi yükümlülüklerini içerir.
Yabancıya Konut Satışı Nedir?
Yabancıya konut satışı, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinme sürecidir. Bu süreç, Taşınmaz Mülkiyetinin Edinilmesine İlişkin Kanun ve ilgili düzenlemeler ve yönergeler ile çerçevelenmiştir.
Kanuni Dayanaklar
Türk hukuku, mütekabiliyet ilkesi gereği, Türk vatandaşlarına kendi ülkelerinde mülk edinme yani taşınmaz satın alma hakkı tanıyan ülke vatandaşlarına Türkiye’de gayrimenkul edinme hakkı verir. Son yıllarda yapılan yasal değişikliklerle, yabancılara konut satışı prosedürleri önemli ölçüde liberalleştirilmiştir.
En Çok Tercih Edilen Şehirler
- İstanbul: Türkiye’nin ekonomik ve kültürel merkezi olarak, yabancı alıcıların %30-35’i İstanbul’u tercih etmektedir. İstanbul konumu ve tarihi değerleri ile yabancıları büyüleyen bir ortam yaratma durumunu her zaman korumuştur.
- Antalya: Akdeniz kıyısındaki konumu ve turizm tesisleri, özellikle Rus, Ukraynalı ve İngiliz alıcılar tarafından tercih edilmektedir. Yıllık satışların %20-25’u Antalya’dan gerçekleşir.
- Ankara: Başkent olması ve istikrarlı ekonomisi sayesinde yatırım amaçlı alıcılar için cazip. Çankaya, Çukurambar, Yenimahalle ve Keçiören ilçeleri öne çıkar.
- İzmir, Mersin ve Yalova: Son yıllarda artan ilgi gören şehirler. İzmir ve Mersin’de sahil kesimi, Yalova’da termal turizm potansiyeli dikkat çekmektedir.
Yabancılar Türkiye’de Neden Konut Alıyor?
- Yatırım Amaçlı: Türkiye’nin stratejik konumu ve büyüyen ekonomisi, uzun vadeli değer artışı potansiyeli sunmaktadır. Hem Döviz bazlı hem de Türk Lirası bazlı bakıldığında taşınmaz yatırımının Türkiye’de ki en güvenilir yatırımlardan biri olduğu açıkça ortadadır.
- Yaşam Tarzı ve Emeklilik: 4 Mevsimin yaşanması ve sosyal yaşam kalitesi, özellikle Avrupalı emeklileri çekmektedir. Sağlık turizmi altyapısı ve özel hastaneler de avantaj sağlamaktadır.
- Vatandaşlık Alma Süreci: 400.000 USD ve üzeri gayrimenkul alımında Türk vatandaşlığına başvuru hakkı, program başladığından beri en önemli motivasyon faktörüdür. Aynı zamanda 200.000 USD ve üzeri gayrimenkul alımında da bu taşınmaza bağlı olarak özel bir ikamet izni alma hakkı doğar
- Kiraya Verme Potansiyeli: Özellikle turistik bölgelerde yüksek kira getirileri, yatırımcılar için çekici getiri fırsatları sunmaktadır.
- Coğrafi Konum Avantajı: Türkiye’nin Avrupa, Asya, Amerika ve Orta Doğu arasındaki köprü konumu, iş ve seyahat kolaylığı sağlamaktadır.
Yabancıya Konut Satışı Şartları
Tapu Süreci
Yabancıya konut satışı şartları, öncelikle tapu işlemlerinde başlar. Satıcı ve alıcı, Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’nde resmi işlemleri tamamlar. Yabancı alıcılar için ekspertiz raporu, beyan formu gibi ek belgeler gerekir ve yasak bölge kontrolü yapılır.
Yabancının Konut Satın Alma Masrafları
- Tapu harcı: Gayrimenkul satış bedelinin %4’ü kadar Tapu Harcı ödenir
- Emlak vergisi: Yılda iki defa ödenir ve belediye rayicine göre hesaplanır
- Diğer masraflar: Emlakçı Masrafı, Ekspertiz Masrafı, Tercüme ve Noter Masrafları
Tercüme ve Vekalet Şartları
Tüm resmî belgeler Türkçe’ye yeminli tercüman tarafından çevrilmeli ve noter onayı yapılmalıdır. Yabancı alıcı Türkiye’de bulunamıyorsa, noter onaylı ve fotoğraflı vekaletname ile işlemler tamamlanabilir.
Yatırım Yoluyla Vatandaşlık
400.000 USD Sınırı
2022 yılında yapılan düzenleme ile, Türkiye’den minimum 400.000 USD ve üzeri değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar, Yatırım yoluyla Türk vatandaşlığına başvurabilme hakkında sahip olmaktadırlar. Mülkün 3 yıl satılmaması şartı getirilmiştir. 200.000 USD ve üzeri gayrimenkul alan yabancılara da taşınmaza bağlı olarak verilen özel bir ikamet iznine başvuru yapma hakkı da tanımaktadır.
Taşınmaz Satın Alımı Yoluyla Vatandaşlık Süreci Nasıl İşler?
Döviz Alım belgesi alındıktan sonra ve Gayrimenkul alımı sonrası, Tapu Müdürlüğü satış 3 yıl satılamama şerhi düşer. Bu şerh sonrası Tapu Müdürlüğü tarafından alınan taşınmazsın ve sürecin vatandaşlığa uygun bir şekilde yürütüldüğünün denetimini yaptıktan sonra yatırımcıya Uygunluk Belgesi gönderir. Bu belge ile birlikte öncelikli olarak yatırımcı ikmaet izni başvurusu ardından da vatandaşlık başvurusu Vatandaşlık Müdürlüğüne yapılır. Yatırım yoluyla vatandaşlık başvurularının değerlendirme süreci 6-12 ay arasında sürebilmektedir.
Gerekli Belgeler
- Tapu ve Uygunluk Belgesi
- Ekspertiz raporu
- Pasaport fotokopisi ve noter onaylı tercümesi
- Adli Sicil Kayıtları
- Evlilik belgesi, Doğum Belgeleri
- Özel Sağlık Sigortası Poliçesi
- Biyometrik fotoğraflar
Vatandaşlık Alma Süresi
Belgelerin eksiksiz sunulması halinde, yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusu ortalama 6-12 ay içinde sonuçlanır. Güvenlik soruşturması, adli sicil kaydı kontrolleri bu süreyi uzatabilir.
Türkiye’de Ev Alan Yabancılar İçin Haklar ve Sınırlamalar
- Mülkiyet Hakları: Yabancı ev sahipleri, Türk vatandaşlarıyla eşit mülkiyet haklarına sahiptir. Tapu belgesi tam mülkiyeti temsil eder ve bu kişilerin mülkiyet hakları anayasal çerçevede korunur.
- Kiraya Verme Hakkı: Konut veya işyeri satın alan yabancılar bu mülklerini serbestçe kiraya verilebilir. Kira gelirleri Türkiye’de vergilendirilebilir.
- Satma Hakkı: Vatandaşlık programı kapsamında alınan konutlar hariç (3 yıl satılamama şerhi olduğundan dolayı), yabancılar mülklerini diledikleri zaman satabilirler.
- Miras İşlemleri: Yabancıların Türkiye’deki gayrimenkulleri, kendi ülkelerinin veya Türk miras hukukuna göre mirasçılara devredilebilir.
Hangi Ülke Vatandaşları Türkiye’den Gayrimenkul Alamaz?
Hangi ülke vatandaşları Türkiye’den gayrimenkul alamaz sorusunun cevabı mütekabiliyet ilkesiyle belirlenir. Türkiye, Türk vatandaşlarına kendi ülkelerinde gayrimenkul edinme yani taşınmaz satın alma hakkı tanımayan ülke vatandaşlarına karşılıklılık ilkesiyle aynı kısıtlamayı uygular.
Örneğin, Suriye Arap Cumhuriyeti vatandaşları, Türkiye’den gayrimenkul satın alamazlar.
Yasal Riskler ve Danışmanlık İhtiyacı
Dikkat Edilmesi Gerekenler
Yabancıların ev alma prosedürleri sırasında en sık karşılaşılan sorunlar: sahte tapu belgeleri, imar durumu belirsiz mülkler, Kat mülkiyeti ve iskan ile ilgili problemi olan evler, ipotek yüklü konutlar ve fahiş fiyat manipülasyonlarıdır. Özellikle vatandaşlık programı kapsamında alım yapanların mutlaka bir profesyonel desteği almasını tavsiye ederiz.
Hukuki Destek Neden Gerekli?
Türk hukuk sistemi ve tapu mevzuatı, yabancı yatırımcılar için karmaşık olabilir. Profesyonel hukuki danışmanlık:
- Tapu sicil incelemesi yaparak ipotek ve haciz kontrolü aynı zamanda taşınmazın vatandaşlığa uygunluğunun kontrolünü sağlar
- Sözleşme hazırlama ve müzakere süreçlerinde destek verir
- Tapu harç ödemeleri, Emlakçı ve ev sahibi ile profesyonel görüşmelerin yürütülmesi, ekspertiz raporu alınması konusunda rehberlik eder
- Vatandaşlık başvuru ve evrak sürecini yönetir
Dolandırıcılık Riskleri
Sahte emlak danışmanları, gerçek dışı eksptertiz raporları ve kaçak yapılar yabancı alıcılar için tehdit oluşturur. FD Partners Hukuk Bürosu gibi güvenilir hukuk firmalarıyla çalışmak, bu riskleri minimize ederek yabancı yatırımcıların korunmasını sağlar.
FD Partners Hukuk Bürosu olarak, yabancı yatırımcılara Türkiye’de gayrimenkul alımından vatandaşlık süreçlerine kadar kapsamlı hukuki destek sağlıyoruz.
Sık Sorulan Sorular
Türkiye’de yabancıların konut satın alma şartları nelerdir?
Yabancılar, mütekabiliyet ilkesi kapsamında Türkiye’den konut satın alabilir. Askeri yasak bölgelerden yabancıların mülk satın alması yasaktır. Yabancı gerçek kişiler toplamda Türkiye’de 30 hektara kadar arazi edinebilir.
Yabancı bir alıcı Türkiye’den ev alarak vatandaş olabilir mi?
Evet, minimum 400.000 USD değerinde gayrimenkul satın alan yabancılar Türk vatandaşlığına başvurabilme hakkına sahip olur. Mülk 3 yıl süreyle satılamaz şartıyla vatandaşlık başvurusu yapılır. Süreç 6-12 ay civarında sürer ve eş ile çocuklar da vatandaşlıktan faydalanır.
Türkiye’de konut alan yabancı, tapu alırken nelere dikkat etmeli?
Tapu sicil kaydını kontrol ederek ipotek, haciz veya kısıtlama olup olmadığını, taşınmazın kat mülkiyeti ve iskan durumunu araştırın. Değerleme raporunun resmi kurumlar tarafından yapılmasını sağlayın. Sözleşmeleri imzalamadan önce hukuki danışmanlık alın. Ödeme planlarını ve teslim tarihlerini net belirlemeyin.
Konut alarak Oturma izni yada ikamet iznine başvuru yapabilir miyim?
Evet, 200.000 USD ve üzeri gayrimenkul alan yabancılara da taşınmaza bağlı olarak verilen özel bir ikamet iznine başvuru yapma hakkı da tanımaktadır. Fakat bu özel ikamet izni için ayrıca gelir, sağlık sigortası ve ikamet şartlarını da karşılamak gerekir.
Sonuç ve Özet
Alım-Satımda Dikkat Edilmesi Gereken Son Notlar
Yabancıların ev alma prosedürleri karmaşık olabilir ve profesyonel danışmanlık gerektir. Tapu sicil araştırması, değerleme raporu incelemesi, mülkün kat mülkiyeti ve iskan durumunun incelenmesi ve sözleşme müzakereleri kritik adımlardır. FD Partners Hukuk Bürosu olarak, yabancı yatırımcılara gayrimenkul alımından vatandaşlık süreçlerine kadar tüm aşamalarda kapsamlı ve profesyonel hukuki destek sağlıyoruz.
Türkiye’de gayrimenkul yatırımı yapmayı düşünüyorsanız, bugün bizimle iletişime geçin. Deneyimli ekibimiz, güvenli ve karlı bir yatırım yapmanız için gerekli tüm hukuki desteği sunmaya hazırdır.
