Kiracılık, günümüzde hem barınma hem de işyeri ihtiyaçları açısından insan yaşamının temel ihtiyaçlarından biri olup toplumun büyük bir bölümünü etkileyen yaygın bir hukuki ilişkidir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, kiralamayı, "kiraya verenin, malın kullanımı ile ilgili hakkı kiracıya vermesi, kiracının ise bunun için mutabakata varılmış bir kira bedelini ödemeyi taahhüt ettiği sözleşme" olarak tanımlamaktadır. Özetle; kira sözleşmesi kiraya veren tarafından söz konusu malın kullanılmasını sağlamak ve kiracının da bu işin bedelini ödemek zorunda olduğu, her iki taraf için de borç oluşturan klasik sözleşme türlerinden biridir. Sözleşme her iki tarafa da edim yükümlülüğü yüklediğinden kira uyuşmazlıkları kaçınılmazdır. Kira sözleşmesinin her alanında kira anlaşmazlığı ortaya çıkabilmektedir. Her yönüyle eksiksiz bir kira sözleşmesi hazırlarken dikkat edilmesi gereken hususlar konusunda “Profesyonel Kira Sözleşmesi Hazırlama” başlıklı makalemizi inceleyebilirsiniz. Kira sözleşmesi hazırlamak için danışmanlık hizmeti almak için web sitemizin iletişim bölümünden hukuk büromuza ulaşabilirsiniz.
Kira tespiti davası, sadece konut ve çatılı işyerlerinin kiralanmasını ilgilendirmekte olup, Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesine göre kiracılık devam ettiği sürece her zaman yapılabilecek bir işlemdir. Her ne kadar kanunda kira bedelinin tespiti için dava açılabileceği belirtilse de mahkemece yapılan yargılama sonucunda belirlenen kira bedeli ancak yeni kira döneminin başlangıcında geçerli olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde kira bedelinin belirlenebilmesi için yeni kira süresinden en az 30 gün önce dava açılması veya kiracıya ihtar gibi yazılı bir ihbarda bulunulması gerekmektedir. Aksi takdirde önceden talep edilen kiralama fiyatı, yeni sezon için değil, bir sonraki sezon için yeni kiralama fiyatını belirler. Kira bedelinin belirlenmesinde üç önemli husus vardır:
1. Kira sözleşmesinin tarafları arasında kira bedelinin arttırılmasına ilişkin anlaşmada veya kira sözleşmesinin kira bedelinin belirlenmesinde yer alan hükümlerde; Tarafların imzaladığı kira sözleşmesinde, kiracılığın devam etmesi halinde beş yılın sonuna kadar kirayı tespit edebilirler. Bu kapsamda taraflarca belirlenen kira bedelinin, bir önceki kiralama yılındaki tüketici fiyatları endeksindeki artış yüzdesini geçmemesi halinde geçerli olacaktır. Yani kira artışının yüzdesi olarak açıklanan tüketici fiyat endeksindeki artış, kira ödeme oranının üst sınırıdır. Bu sözleşmede belirtilen artışın on iki aylık ortalama TÜFE faizinden yüksek olması durumunda kiracının dava açma konusunda hukuki menfaati bulunmaktadır ve taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıllık süresi dolmadan kira bedelinin belirlenmesine yönelik dava açılabilir.
2. Taraflar arasında kira bedelinin artırılmasına ilişkin bir anlaşma veya mutabakat mevcut değilse kira bedelinin belirlenmesi; Taraflar arasında kiranın artırılmasına ilişkin bir anlaşma bulunmadığından kirayı artırmak isteyen ev sahibinin, kirayı artırma talebini en az 30 gün önceden kiracıya yazılı olarak bildirmesi gerekmektedir. Tebliğ ile yeni kira bedeli ilgili dönemin TÜFE artışı esas alınarak belirlenmektedir. Ancak ev sahibinin kira artışını en az 30 gün önceden bildirmemesi halinde mahkeme bir sonraki kiralama dönemi için geçerli olacak şekilde kira tutarını belirleyecektir.
3. Beş yılı aşan kiralamalarda veya beş yıllık kira süresinin bitiminden sonra yenilenmesi durumunda kira bedelinin belirlenmesi; Taraflar arasında kiranın artırılmasına ilişkin bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın, sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen ya da beş yıldan fazla süren ve sona eren kiralamalarda bundan sonra her beş yılda bir; Türk Borçlar Kanunu'nun 344 (3) maddesine göre yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, normal piyasa değeri, karşılık gelen kira fiyatları, mülkün durumu ve oran dikkate alınarak hâkim tarafından eşit olarak belirlenir. Burada tüketici fiyatları endeksinin 12 aylık ortalamalarına göre değişimi esas alınır. Beş yıllık kira süresi sonunda hâkim kirayı belirlerken artık TÜFE artış yüzdesine bağlı kalmayacaktır. Kira bedelinin tespiti ile alakalı olarak “Kire Bedelinin Tespiti Davası” başlıklı makalemizi inceleyebilir, danışmanlık ve hukuki hukuki destek almak için web sitemizde yer alan telefon numarası ve whatsapp hattından uzman avukatlarımızla iletişime geçebilirsiniz.
Kira bedelinin değişmesine ilişkin haller, Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde şöyle sıralanmaktadır; tarafların sözleşmenin kurulması sırasında öngörmediği ve öngörülmeyen istisnai bir durumun ortaya çıkması, borçludan kaynaklanmayan ve sözleşmenin kurulduğu anda mevcut olan şartları, alacağın ifasının dürüstlük kurallarına ve sağduyu kurallarına aykırı olması, borçlu henüz borcunu yerine getirmemişse veya ifa etmekte aşırı zorluk yaşanıyorsa, borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni şartlara uygun hale getirilmesini isteme, bu mümkün değilse sözleşmenin feshedilmesini isteme hakkına sahiptir. Şu ana kadar akdedilen sözleşmelerde genellikle borçlunun bunun yerine cayma hakkını kullandığı, bu durumun aşırı ifa güçlüğüne dayalı olarak istenebilecek bir yargılama şekli olduğunu belirtmekte fayda vardır. Kira tespit davalarında olduğu gibi sadece konut ve çatılı işyerleri için değil, her türlü kira kontratında her ne kadar intibak sürelerinde herhangi bir kısıtlama ya da ret söz konusu olmasa da, ifa güçlüğü yaşanması halinde durumun derhal değiştirilmesi yararlı olacaktır. Çünkü kira uyarlaması söz konusu olduğunda hâkim, düzeltmenin yargılamanın başlangıç tarihinden itibaren geçerli olacağına karar verir. Burada kiranın tespiti davalarında olduğu gibi; hem kiracı hem de ev sahibi, sözleşme taraflarından kiranın uyarlanmasını isteyebilir. Kira Bedelinin Tespiti veya Uyarlama Davası hakkında daha fazla bilgi edinmek için sizleri hukuksal destek hizmetlerimizden yararlanmaya davet ediyoruz.
-degistirme-davasi.jpg)
paylaş
twittle
paylaş
paylaş